【事業用不動産のプロが解説】工業専用地域とは？わかりやすく解説します！ | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

【事業用不動産のプロが解説】工業専用地域とは？わかりやすく解説します！

工場探しや工場用地の際、物件資料を見ていると、「工業専用地域」という言葉が出てくることがあります。

「工業地域とどう違うの？」
「住宅は建てられるの？」
「倉庫や事務所は使いやすいの？」
と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

工業専用地域は、工場のための環境を守ることを重視した用途地域です。
国土交通省でも、用途地域は市街地の大まかな土地利用を定める仕組みであり、全部で13種類あると案内されています。
工業専用地域はそのひとつで、工場・倉庫が建てられる一方、住宅や学校、病院、ホテルなどは建てられない地域として位置づけられています。

工業専用地域とは何か

工業専用地域とは、名前のとおり、工業利用を中心に考えた地域です。
まちの中には、住宅を中心に守りたい場所、商業を集めたい場所、工場を集めたい場所があります。
用途地域は、そうした土地の使い方を整理するためのルールです。

準工業地域・工業地域とのちがい

準工業地域

工場や倉庫だけでなく、住宅や店舗なども一定程度混在しやすい地域です。

工業地域

工場を建てやすい地域ですが、住宅も建てられます。

工業専用地域

工場利用をより強く想定した地域※で、住宅は建てられません。
※何業でも自由に建てられるわけではありませんので注意が必要です。

この違いから見ると、工業専用地域は、工業系用途地域の中でも最も工業利用に特化した地域といえます。

工業専用地域では何が建てられるの？

工業専用地域では、基本的に工場や倉庫など、事業用の建物が想定されています。
国土交通省は、各用途地域ごとに建てられる建築物の用途が制限されると示しており、工業専用地域はその中でも工業用途に重きを置いた地域です。
「用途地域の制限の概要」はこちらからダウンロードが可能です。

建てやすいものの例

工場
倉庫
事業所
物流関連施設
など、事業活動に関係する建物が中心です。

建てられないものの例

住宅
学校
病院
ホテル
など、生活や集客を主な目的とする施設は原則として難しいです。

なぜ住宅が建てられないの？

これは、工場の操業環境を守るためです。
工場では、音、振動、車両の出入り、作業時間帯など、住宅地とは相性がよくない要素が出ることがあります。
もし住宅が混ざると、住む人にとっては生活環境の問題になり、工場側にとっても操業しにくくなる可能性があります。

そのため工業専用地域は、住む場所と働く場所を分ける考え方が強い地域だといえます。

工業専用地域のメリット

工業専用地域には、事業用不動産として見たときの強みがあります。

工場や倉庫として使いやすい

工業利用を前提とした地域なので、周辺も似た用途の土地利用になりやすいです。
そのため、工場・倉庫・物流施設として計画を立てやすい傾向があります。

住宅とのトラブルが起こりにくい

住宅が建てられないため、騒音や車両出入りなどについて、住宅地に比べると近隣トラブルのリスクを下げやすいです。
もちろん無制限ではありませんが、工業活動を前提にした地域という点は大きな安心材料です。
これは法制度の趣旨からみた整理であり、個別事情によっては別途配慮が必要です。

事業計画が立てやすい

将来も周辺に住宅が増えにくいため、長期的な事業利用を考えやすい地域です。
とくに、製造業、加工業、物流業では、用途地域の安定感が重要になることがあります。

工業専用地域のデメリット・注意点

便利そうに見える一方で、注意点もあります。

住宅用途には向かない

もっとも大きなポイントは、人が住む前提ではないことです。
社宅や住み込みを考えている場合でも、工業専用地域では用途制限に注意が必要です。
住宅が建てられない以上、「住む機能」を持たせたい計画は慎重な確認が必要になります。

店舗や集客施設にも不向き

一般の来店型ビジネスには向かないことがあります。
また、店舗や集客施設の計画では、用途制限にひっかかる可能性があるため、事前確認が重要です。

何業でも自由に建てられるわけではない

「工場の地域だから何業でもできる」と思われがちですが、実際には用途地域以外の法令や条例、個別許可、建ぺい率・容積率などの条件も関係します。
国土交通省も、用途規制には個別の特例許可の仕組みがある一方、用途地域ごとに建築物の用途制限があることを示しています。

工業専用地域が向いているケース

工業専用地域は、次のようなケースで検討しやすいです。

製造業の工場

機械を使う製造、加工、組立など、工業活動をしっかり行いたい場合に向いています。
周辺も工業系の土地利用になりやすいため、操業との相性がよい地域です。

倉庫・物流拠点

保管、出荷、配送の拠点としても相性があります。
大型車両の出入りや荷役作業を伴う施設では、工業専用地域が候補になりやすいです。

事業専用の拠点

完全に事業用として使う拠点を探している場合には、有力な選択肢になります。

まとめ

工業専用地域とは、工場のための環境を守ることを重視した用途地域です。
大きな特徴は、工場や事業用施設に向いている一方で、住宅は建てられないことにあります。

そのため、工業専用地域は次のように考えるとわかりやすいです。

■工場・倉庫・物流拠点には向いている
■住宅・学校・病院などには向いていない
■事業用不動産としては有力だが、個別計画・業種などの確認は必須

用途地域は、土地探しや建物計画のスタート地点になる重要な情報です。
工業専用地域を正しく理解しておくことで、「この土地で何ができるのか」「どんな使い方が向いているのか」が見えやすくなります。