事業用不動産-塀・擁壁調査｜横浜市と相模原市の助成制度の紹介も | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

事業用不動産-塀・擁壁調査｜横浜市と相模原市の助成制度の紹介も

事業用不動産調査において、既存する「塀」や「擁壁」の調査は、非常に重要な事項になります。
建築物に付属する「塀」、高さが2mを超える「擁壁」はどちらも建築基準法第6条「建築確認申請」が必要となります。
設置する目的は、「塀」は①敷地周囲からのプライバシーの確保②火災の燃え移りを防ぐ③敷地内への侵入防止など、「擁壁」は側面の土が崩れるのを防ぐためなどです。
老朽化などにより機能が低下している場合、倒壊のおそれがあり注意が必要です。

塀について

「塀」とは、敷地の境界などに設置する連続した壁のことを言います。
事業用不動産の物件調査において、境界に古いブロック塀が施されている物件がよくあります。
古いブロック塀の調査には非常に注意が必要です。
なぜなら既存の古いブロック塀は、建築基準法違反や既存不適格の場合が多いからです。

ブロック塀は、鉄筋が入っていない「組積造（組積構造）のブロック塀」と、鉄筋が入っている「補強コンクリートブロック造のブロック塀」と大きく2種類にわかれます。
「組積造のブロック塀」の高さは最高1.2m（ブロック6段）までとされています。建築基準法施行例第61・62条の規定により、4m以内ごとに控え壁を設置するなどの安全対策を取らなければなりません。
「補強コンクリートブロック造のブロック塀」の高さは最高2.2m（ブロック11段）までとされています。建築基準法施行例第61・62条の規定により、3.4m以内ごとに控え壁を設置するなどの安全対策を取らなければなりません。

その他に調査の際に重要になる事項としては、そのブロック塀の所有者確認はもちろん、事例として多いのが、そのブロック塀が擁壁としての役割をしている場合があるので注意が必要です。
一般的に塀に用いられるコンクリートブロックで擁壁としての役割をしている場合は、擁壁部分が許容内の段数である場合等を除き、建築基準法違反とみなされる可能性があります。

外観目視による塀のチェックポイント
●塀の高さは地面から2.2m以下か？
●塀の厚さは15cm以上か（塀の高さが2m以下の場合は10cm以上）？
●塀の高さが1.2ｍ超の場合、塀の長さ3.4m以下ごとに、高さの1/5倍以上突出した控え壁があるか？
●コンクリートの基礎があるか？
●塀に傾き、ひび割れはないか？

擁壁について

「擁壁」とは、土の崩壊を留める壁状の構造物のことを言います。
建築基準法では高さが2mを超える擁壁をつくる場合は建築確認申請が必要となります。
もちろん2m以下の擁壁もあります。
擁壁にはいくつかの種類があり、建築物の重さに耐えられる強度が何よりも重要です。
●鉄筋コンクリート造
コンクリートに鉄筋が埋め込まれている構造で、耐震性がある。
●無筋コンクリート造
鉄筋が入っていないコンクリートの擁壁。
●練積み造
ブロック同士を重ねて積んでいき、その間をコンクリートで埋める工法。
最も多く見かける擁壁で、主に間知石（けんちいし）や間知ブロックを用いる。

擁壁の耐用年数は20～50年です。
擁壁の目視でのチェックポイントは以下のとおりです。
該当するものがあれば、擁壁のやり直しや修復・補強が必要かもしれません。

外観目視による擁壁のチェックポイント
●擁壁にヒビ割れや変形（ふくれているなど）があるか？
⇒（ある）強度が低くなっている可能性があります。
●擁壁の隙間が白くなっているか？
⇒（いる）擁壁の背面がひび割れしている可能性があります。
●擁壁に水抜き穴があるか？
●擁壁の水抜き穴に土や草が詰まっていないか？
●擁壁の表面から水が出ていない（湿っていない）か？
●擁壁の表面にコケが生えていないか？
⇒（排水に問題がある）擁壁に水圧がかかり、変形や崩壊の可能性があります。

しっかりと基準をクリアして頑丈に造られた擁壁でも、年数が経過するにつれて徐々に劣化していきます。

塀や擁壁の安全性は、自己判断ではなく、専門家へ相談しましょう。

助成金制度を活用しよう！

既存する危険なブロック塀や擁壁の調査・補修・撤去・新設などに対し、災害時の被害対策として、補助金を出している自治体もあります。
補助金制度の有無や補助金の可否、その他詳細については、工事契約・着工前に期間の余裕をもって各自治体へご確認してください。
一例ですが、横浜市の「ブロック塀等改善事業」と相模原市の「相模原市宅地防災対策工事助成金制度」を簡単な内容でまとめます。
内容は、令和5年11月時点のものです。
最新の情報は、各自治体へお問い合わせください。

横浜市の「ブロック塀等改善事業」

横浜市では、地震発生時における歩行者への被害を防止する観点から、「ブロック塀等改善事業」として横浜市内全域でコンクリートブロック塀等の改善工事費の一部を補助しています。
補助金交付申請の前に事前相談を行ない、現地調査等の上、回答を受ける必要があります。

記載の内容は令和5年度のものです。
補助金の交付申請に必要な事前相談の申込みは10月末まで、補助金の交付申請については12月末までとなっています。

対象エリア
横浜市全域
※「狭あい道路拡幅整備事業」の対象となる場合は対象外です。

対象ブロック塀等
原則として、以下の①～③全てを満たしているもの
①道路等（道路法の道路、建築基準法第42条に規定する道路又は第43条第２項の規定にかかる空地、その他これらに類するもので市長が認めるもの）に面していること
②高さ１m以上のブロック塀等（コンクリートブロック塀、コンクリート製の塀、石積塀、万年塀その他これらに類する塀）であること。
③地震時に倒壊するおそれのあるもの。（事前相談を受けた後、市職員又は市が委託する専門家が現地を確認し判定）

補助金を申請できる方
ブロック塀等の所有者又は管理者

補助対象となる工事
【除却】道路等に面するブロック塀等を原則全て除却する工事
【新設】ブロック塀等の除却とセットで行う、軽量なフェンス等（ネットフェンス、アルミフェンス、その他これらに類する塀）又は生垣の新設工事
※幅員が４m未満の道路等の場合、軽量なフェンス等又は生垣を新設する費用は、原則補助対象外

補助額
補助率・長さ等により補助額が決まります。

その他に、制度利用上の注意点や制限があります。
詳しいお問い合わせ窓口は、「横浜市　建築局企画部　建築防災課」です。
事前相談の申し込みから回答までには2ヵ月程度要します。

相模原市の「相模原市宅地防災対策工事助成金制度」

相模原市では、宅地災害の防止等を目的とした工事を行おうとする市民に対し、当該工事に係る費用の一部を市が助成することにより、市民が安全・安心に暮らせるまちづくりを推進することを目的として、「相模原市宅地防災対策工事助成金制度」を創設しています。
助成申請者
●営利を目的としない個人である崖地の所有者等又は崖地に隣接する土地の所有者・管理者・占有者
（共有名義の土地の場合は、所有者全員の承諾が必要です）
●交付申請時に対象地を５年以上所有していること
●固定資産税、都市計画税の未納がないこと
助成対象地
●地盤面からの高さが２メートルを超えるがけ地
●がけ崩れが発生した場合の影響範囲に、第三者が現に居住する建築物、公共施設又は私道が存するがけ地
助成内容
防災対策工事
崖崩れを防止する工事又は被災した崖の復旧工事
・建築基準法、宅地造成及び特定盛土等規制法に定める基準に適合した高さが２メートルを超える擁壁工事
・宅地造成及び特定盛土等規制法に定める基準に適合した擁壁の設置を要さない切土若しくは盛土工事及びその設置に伴い生じる付帯工事
・土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された区域の全部若しくは一部を解除できる工事
助成金＝かかる費用の１／３かつ上限３００万円
減災対策工事
崖崩れによる被害の低減を目的とした工事
・他法令に技術基準の定めがある工事以外のもので、減災効果が認められるもの
助成金＝かかる費用の１／３かつ上限１００万円

その他に、制度利用上の注意点や制限があります。
詳しいお問い合わせ窓口は、「相模原市 都市建設局 まちづくり推進部 開発調整課」です。
必ず工事契約締結及び工事着手前、期間に余裕を持って相談してください。

まとめ

記事にあるとおり、ブロック塀は土地の境界によく使用されていて、物件調査においてその調査は極めて重要となります。所有権の問題だけでなく、安全面でも大きな影響を与える可能性があるからです。また、擁壁についても土地の安定性や地盤の保護に寄与する構造物であり、その状態が不十分であると、大きなリスクを生じます。不動産の円滑な取引や安心した所有・管理を実現するために、専門家のアドバイスを仰ぎ、十分な調査を行うことが重要です。