東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目 | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目

立和コーポレーションが取り扱う貸工場・貸倉庫を借りる！

立和コーポレーションは、首都圏の事業用不動産を専門に取り扱う不動産会社です。
なかでも「貸工場」「貸倉庫」は、創業当時から主力で取扱っている物件種目です。

これまで培った専門的な知識、さまざまな経験を基に、お客様の安全な不動産取引のお手伝いができるよう取り組んでいます。

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で「貸工場」「貸倉庫」を借りる際に、お客様に注意して頂きたい点を記事にしました。

貸工場や貸倉庫さがし！　まずは使用方法などからエリアを絞る！

貸工場・貸倉庫をお探しする際に、まず確認しておきたいのが、お客様ご自身のご使用方法がどういった区域でできるのか？です。
どこで何をやっても良いわけではありません。
法律で、区域毎に使用方法の制限が規定されているからです。

区域の確認は、貸工場・貸倉庫をお探しするうえでかなり基本的なことです。
必ずチェックしてください。

区域の制限でまず最初に確認する法律は、「都市計画法」です。
都市計画法ですべての制限や区域が確認できるわけではありませんが、貸工場・貸倉庫をさがしはじめの段階では、まず確認したい法律です。
大半の区域に絞ることができるからです。

日本の国土は大きく３つの区域に分かれています。
「都市計画区域外・準都市計画区域外」「準都市計画区域」「都市計画区域」です。

立和コーポレーションの主要な営業エリアの東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を例に説明します。

この後にすこし説明はしていますが、「都市計画区域外・準都市計画区域外」「準都市計画区域」は、ほぼスルーです。
貸工場・貸倉庫が供給されているのは、ほとんどが「都市計画区域」です。
「都市計画区域」内で都市計画法が適用され、制限が規定されています。

都市計画区域外・準都市計画区域外について　-　貸工場・貸倉庫の供給はほとんどありません。

都市計画法の適用されないエリアです。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県内の「都市計画区域外・準都市計画区域外」の指定分布です。

『貸工場・貸倉庫の供給がほとんど無いエリアです。』

準都市計画区域　-　指定がありません。

『東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に「準都市計画区域」はありません。』

都市計画区域　-　貸工場・貸倉庫の供給があるエリアです。

前に書いたとおり、貸工場・貸倉庫の供給がある区域になります。
この「都市計画区域」は、更に「非線引き都市計画区域」と「線引き都市計画区域」に分かれます。
なかでも「線引き都市計画区域」が供給の多い区域になります。

次は、先に「非線引き都市計画区域」を説明します。

非線引き都市計画区域　-　貸工場・貸倉庫の供給が非常に少ないエリアです。

「非線引き都市計画区域」は、「市街化区域」と「市街化調整区域」とに区分されません。（「市街化区域」と「市街化調整区域」については、次の「線引き都市計画区域」で説明します。）
市街化の圧力が弱い区域です。
土地使用に関する規制が、市街化区域より緩やかで、開発許可の規制も緩やか。
用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがあります。

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県内の「非線引き都市計画区域」の指定分布です。

『貸工場・貸倉庫の供給が非常に少ないエリアです。』

線引き都市計画区域　-　貸工場・貸倉庫の供給があるエリアです。

ここから重要になってきますので、すこしおさらいです。
ここまで、東京都、神奈川県・埼玉県・千葉県を例に、貸工場・貸倉庫の供給の多い区域を絞ってきました。
日本の国土　＞　都市計画区域　＞　線引き都市計画区域　です。
「線引き都市計画区域」は更に「市街化区域」と「市街化調整区域」とに区分されます。

それぞれの制限については、次から書いていきますが、貸工場・貸倉庫の供給量が多いのは「市街化区域」となります。
ただ、「市街化調整区域」からも供給されています。

市街化を推進している「市街化区域」は、使用制限が地域毎にはっきりしていて、「お客様ご自身のご使用方法がどういった区域でできるのか？」の確認については、事前調査でその地域を把握しやすいといえます。
一方、市街化を抑制している「市街化調整区域」は、制限が個別毎といえます（全部ではありませんが）。物件毎に使用方法を行政にたいして事前相談をすることが非常に重要になります。
（市街化区域の場合でも、事前の行政相談が必要です。）

次は、先に「市街化調整区域」から説明します。簡単に「調整区域」と呼ぶことも多いです。

市街化調整区域

「市街化調整区域」は、開発行為・都市施設の整備は原則として行われず、市街化を抑制すべき区域となります。
許可に当たっては、特別な事情にある場合を除いて、開発・建築行為を抑制する規制が適用されます。

次に挙げているのは、市街化調整区域内で建物の建築や開発行為ができる（できた）ケースです。
すべての説明ではありませんが、ご参考にしてください。

貸工場・貸倉庫の募集物件は、新築ではなく、既存物件のケースが圧倒的に多いです。
市街化調整区域内の既存物件を検討する際には、その物件がどの許可によって建てられたのか調査が必要です。
また、新築当初の建物用途と異なる使用方法の場合には、異なる使用方法でも使用可能か？、行政への相談が必要です。

行政への相談についてですが、市街化調整区域内の建物についての取り扱いが、行政毎に少し対応が異なるケースがあるようです。
「物件を借りたけど、使用できなかった！」なんて大変です。
「この物件で、ご自身のご使用方法はできるのか？」繰り返しになりますが、必ず行政への事前相談を行ってください。

既存宅地制度（平成13年5月18日制度廃止）
現在は廃止されましたが、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たせば、建築をすることができた制度です。

都市計画法や条例による許可
都市計画法第３４条　１～９号　１２～１４号　＝　例外的な開発行為
※周辺の居住者のための日常物販店舗・幹線道路沿道サービス施設・給油所・自動車修理工場など

都市計画法第３４条　１１号　＝　区域指定による開発行為

都市計画法第３４条　１４号　＝　都道府県の開発審査会の基準による開発行為
※線引き前宅地の開発行為など

行政による地区計画・地域地区等
産業団地地区計画　産業指定区域 など

『貸倉庫の供給があります。貸工場は非常に少ないエリアです。』
『本来、市街化を抑制する市街化調整区域にある貸工場・貸倉庫については、制限や例外的な要素が非常多い為、物件個別に行政へ相談が必要となります。』

市街化区域　-　事前調査が重要なエリアです。

先に、使用制限が地域毎にはっきりしていると書いた「市街化区域」です。
「市街化区域」は、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかるべき区域とされてます。
市街化区域には13種類の用途地域があり、建物の用途・建ぺい率・容積率などの建築規制が定められています。（建ぺい率や容積率については、今後記事にしていきます。）
自治体による道路、下水道、公園などの都市施設整備も重点的に実施されます。
土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる整備が積極的に進められる区域でもあります。

文字どおり、市街化をする区域です。
13種類の用途地域に分かれていて、お客様ご自身のご使用方法が可能な地域がどこなのか？、事前調査がしやすい区域です。

次にまとめているのが、工場や倉庫について分類されている使用方法や規模毎に、使用可能な用途地域を記載しています。
用途地域毎に使用方法や規模をまとめたものは多いのですが、この記事をご覧いただいている方には、工場や倉庫の使用に関する記事の方がいいと思い、規定されている使用方法や規模毎に使用可能な用途地域をまとめました。

下に、用途地域毎の使用制限をまとめた表へのリンクを貼りました。
当ホームページより「用途地域による建築物の用途制限の概要」がダウンロード可能です。

※用途地域は次の13種類です。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 準住居地域
8. 田園住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

※この内容は、すべての制限について記載をしていません。より細かく「原動機」や「作業内容」等の制限があります。
※建築基準法別表第２に用途制限の詳細があります。グーグルやヤフー検索等で「建築基準法別表第２」と検索してみてください。確認できるページがあると思います。
※お客様の使用方法が、「危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させる恐れがある工場」・「危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場」・「～少ない工場」・「～非常に少ない工場」のどれに該当するのか？は、行政へ確認する必要があります。

「市街化区域」についての説明はここまでです。
13種類の用途地域が定められていて、お客様ご自身のご使用方法が可能な地域がどこなのか？どの用途地域で使用可能なのか？確認しましょう。
貸工場・貸倉庫をお探しする際に、とても基本的で重要なことです。

次に、「市街化区域」「市街化調整区域」の指定分布、「市街化区域」内の用途地域の指定分布の状況の確認についてです。

工場や倉庫の使用方法に合致する用途地域の分布状況を確認する。

お客様ご自身の使用方法や事業規模などにより、ある程度の用途地域が定まったところで、その用途地域がどのように指定分布されているか確認します。
確認する資料は、都市計画情報「都市計画図」「用途地域図」になります。
「市街化調整区域」の区域区分も確認できます。

都市計画情報はインターネットでも確認ができる地域があります。
（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県のうち都心部寄りはほとんど）
例えば東京都では、都市整備局より東京都全域の主な都市計画情報を公開しています。
また、各区や各市でのインターネット公開もあります。

ただし、注意が必要なのは、インターネット上での都市計画情報などは、内容を証明するものではなく、概要をお知らせするものとなっています。
あくまでも参考資料として、具体的には各担当部署等で詳細確認が必要となります。

例えば、大田区での調査の場合、

グーグルやヤフー検索等で「大田区　都市計画図」と検索してみてください。
「まちマップ　おおた」があると思います。こちらが非常に便利です。（都市整備局のものもあります。）

令和2年4月現在の「まちマップ　おおた」ですが、「都市計画・景観計画」をクリックして入ります。
調べたいところの地図を表示させると、地図上を用途地域毎に色分けしています。
さらにその調べたい場所をクリックすると、その調べたい場所をピンポイントで都市計画情報の概要を表示してくれます…「非常に便利です」

貸工場・貸倉庫をお探しする際に、事前に立地希望エリアの都市計画図を見るといいと思います。
お客様の使用方法に合致している用途地域の指定分布を把握しておくと、より物件を探し易くなります。また事業計画の実現性をはかることができます。
どういうことかというと、立地希望エリアに、そもそも使用可能な用途地域がない場合があるからです。となると、実現性が低くなります。また逆に使用可能な用途地域があるエリアを立地希望にすると、実現性はあがる…効率等の問題もあると思いますので、そんな考えもあると、ご参考にして頂ければ幸いです。
また、立和コーポレーションの営業スタッフへもお気軽にお問い合わせください。
用途地域の指定分布状況やおすすめエリア等の提案もできると思います。

その他の制限確認・行政相談のおすすめ！

ある程度、地域の絞込みができてきた段階で、該当する市や区への行政相談をおすすめします。
都市計画課・建築審査課・建築指導課あたりになると思います。
用途に関する相談になるので、建築基準法からの相談になることが多いです。

お客様の使用方法が、「危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させる恐れがある工場」・「危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場」・「～少ない工場」・「～非常に少ない工場」のどれに該当するのか？この時点である程度把握できていれば、今後の物件探しも非常にしやすいと思います。

貸工場や貸倉庫の物件さがし！　物件見学！　-　チェック項目

ここでは、貸工場・貸倉庫の物件探し、物件を見学する際にチェックしたい事項をまとめました。
建物の構造に関すること、道路に関すること、設備に関すること、法令に関すること…等いろいろ説明させていただきたいチェック項目がありますが、全部をここでというのはなかなか難しいので、一部抜粋して記事にしています。
より詳しいご質問等は、お気軽に立和コーポレーションの営業スタッフへお問い合わせください。

と、ここまでです。
貸工場・貸倉庫等の事業用不動産取引の場合、建物の状況、周辺環境や設備の状況など、さまざまなケースがあり、物件探し、物件見学、物件検討時には、多くの確認を要する事項があります。また、ここには書いていませんが、法令制限があり、また設備に関してもいろいろな設備があります。
ご不明な点は、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

いかがだったでしょうか？
ここまで「貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目」と題して、「事業用不動産Ｂｌｏｇ」第１号の記事を書きました。
できるだけ的を得た記事に、できるだけわかりやすい記事にと気をつけて書いたつもりですが、分かりにくいところや誤字脱字なんかもあったと思います。そのあたりは寛大なお気持ちでご容赦頂けると幸いです。
この記事を読んでいただき、お客様が貸工場や貸倉庫をお借りする際に、少しでもお役に立てば、本当にうれしく思います。
今後も、不定期になりますが、事業用不動産に関すること、法令に関すること、事業用不動産のトレンド、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県になりますが地域情報、取引事例などを書いていきたいと思います。
また、少しずつでもより分かりやすい記事が書けるように努力していきます。
最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。