外環自動車道沿線で考える！貸工場・貸倉庫エリア徹底ガイド | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

外環自動車道沿線で考える！貸工場・貸倉庫エリア徹底ガイド

首都圏を東西に大きく貫く外環自動車道（東京外かく環状道路）は、ビジネスの物流効率を高める大動脈として注目されています。
特にそのIC（インターチェンジ）周辺には、交通利便性を武器にした工場・倉庫エリアが多数形成されており、賃貸市場も活況です。

都心を避けながら、東西南北へスムーズにアクセスできることから、多くの企業がその沿線に工場や倉庫を構えるようになっています。

今回の記事では、外環道沿いの注目ICエリアごとに、その交通利便性や立地特性、工業・物流の集積状況をわかりやすくご紹介します。
「どこに拠点を置くべきか？」を考えるうえでのヒントを、実務的な視点からお届けしますので、ぜひ参考になさってください。

外環自動車道とは？ビジネス視点で見る基礎情報

外環自動車道の概要
外環自動車道（正式名称：東京外かく環状道路）は、東京都心を取り巻く環状道路の一つで、東京都、埼玉県、千葉県を東西に結ぶ全長約85kmの高速道路です。
首都高速道路、東名高速、中央道、関越道、東北道、常磐道、京葉道路など、主要な幹線道路と連結しており、「首都圏の外縁を回遊する物流の大動脈」としての役割を担っています。

ビジネス上の重要性
外環道は単なる交通路ではなく、「首都圏広域物流ネットワークの最適化」を実現するための戦略的インフラです。
以下のような点で、貸工場・貸倉庫を構える拠点として高く評価されています。

都心を回避した広域配送の効率化
外環道は都心部を経由せずに東西を移動できるため、交通渋滞を避けたタイムロスの削減が可能です。
これは配送業者や製造業にとって大きな競争優位となります。

複数の高速道路と直結するハブ機能
東名、関越、中央、東北、常磐、京葉といった各主要高速道路と接続するため、あらゆる方向へのスムーズなアクセスが期待できます。
特に広域エリアへの即日配送や中継拠点としての活用に適しています。

IC周辺の土地利用と産業適性
IC周辺では、用途地域の指定により工業専用地域や準工業地域が多く整備されており、物流センターや軽工場の立地に適したエリアが多数存在しています。

災害時のリスク分散
外環道の存在は災害時のリダンダンシー（代替経路）としても注目されています。
大都市圏でのBCP（事業継続計画）を重視する企業にとって、危機管理上の拠点分散にもつながる重要なインフラです。

地域経済・産業との関係性
各IC周辺では、自治体による企業誘致や産業団地の整備も進んでおり、製造業や物流業を中心に中小から大手までの進出実績が豊富です。
また、補助金や税制優遇といった支援制度も導入されているエリアが多く、今後の産業集積も期待されています。

物流効率に強み！外環道の交通アクセスと構造的特徴

外環自動車道の交通的役割とは？
外環自動車道（東京外かく環状道路）は、首都圏の外縁部を東西に横断する構造を持ち、都心部を回避して広域物流を展開するための中枢ルートです。
従来の「放射型」に偏った首都圏交通網に「環状型」の流れをもたらし、以下のようなビジネス上の強みを発揮しています。

接続する主な高速道路一覧
外環道は以下の主要高速道路と直接接続しており、首都圏の外周を一周する物流ネットワークの中核的存在です。

複数ICからの選択肢が広がる
外環道はIC（インターチェンジ）の間隔が比較的短く、以下のような選択肢の多さ＝立地戦略の柔軟性が魅力です。

■和光IC・戸田西IC：都内北西部・埼玉南部との連携強化
■川口中央IC・川口東IC：首都高や東北道との複合利用が可能
■草加IC・三郷IC：常磐道・北関東道方面への接続に便利
■流山IC・松戸IC・市川中央IC：東関東エリア・湾岸物流との連携

注目のICエリア①　和光・戸田・川口周辺の特性と工業集積

地域の概要と立地的特徴
外環自動車道の北西部に位置する「和光IC」「戸田西IC」「戸田東IC」「川口中央IC」「川口東IC」周辺は、東京都北部・埼玉県南部をつなぐ重要な産業ゾーンとして知られています。
都心からの距離も比較的近く、首都高や関越道・東北道とも直結していることから、首都圏内外への両面アクセスが可能な希少エリアです。

工場・倉庫エリアの分布と業種
このエリアには、以下のような業種を中心に多様な業態の企業が集積しています。

■川口市：金属加工、鋳物、機械部品製造などの伝統産業
■戸田市：印刷業、物流業、軽工業が多数進出
■和光市：精密機器、化学・研究系施設も点在

特に川口市は「ものづくり都市」としての歴史を持ち、中小製造業と大手企業のサプライチェーンが共存しています。
倉庫としても活用される工業地域が多く、流通・保管拠点としての需要も高いのが特徴です。

注目のICエリア②　三郷・草加・八潮エリアの成長と産業基盤

エリアの全体像と地理的優位性
埼玉県東部に位置する三郷市・草加市・八潮市は、外環自動車道の三郷IC・草加IC・八潮南ICなどを中心に、工場・倉庫エリアとして急成長を遂げている地域です。
この一帯は、外環道と常磐自動車道・首都高6号三郷線が交差する物流のハブとなっており、東京都心・北関東・千葉湾岸のいずれにもアクセスが容易です。

工場・倉庫エリアの構造と分布
この地域は、元々は農業地帯や住宅地が中心でしたが、近年では以下のように計画的な工業団地や物流拠点が整備されています。

■三郷市：物流大型施設が集中（EC物流や3PLなど）
■草加市：金属・樹脂加工などの中小製造業が多い
■八潮市：高速道路沿線に中継型倉庫が集積

これらのエリアでは、大手流通業者・通販会社・製造業の物流部門などの進出が相次いでおり、需要が非常に旺盛です。

成長が続く背景と魅力
このエリアの工業・物流需要が高まっている背景には、次のような理由があります。

常磐道との接続
北関東方面（茨城・福島）との物流に強い
食品・建材・資材などの大型輸送に好立地

首都圏消費地への即日配送が可能
江東区・墨田区などへのアクセスが良好
EC・通販需要の高まりとともに需要急増

地価・賃料の競争力
東京23区と比べて圧倒的に安価
倉庫業界ではコスト優先型企業に人気

注目のICエリア③　市川・松戸・流山周辺の物流ニーズと魅力

地理的特徴と交通優位性
千葉県北西部に位置する市川市・松戸市・流山市は、外環自動車道の市川中央IC・松戸IC・流山ICなどを中心に発展したエリアです。
この一帯は、東京湾岸エリアと内陸の製造・消費地を結ぶ要衝であり、都心への近接性と広域配送の両立が可能な戦略的ロケーションとして評価されています。

市川中央IC：東関東道・京葉道路への接続が容易
松戸IC：都心部（葛飾・江戸川）方面への即応性
流山IC：常磐道・柏・守谷・つくば方面へのスムーズな流通導線

地域ごとの傾向と注目ポイント
市川市
湾岸エリアに近く、京葉工業地域の延長線としての位置付け
物流会社の営業倉庫、海上輸送との連携も可能
京葉線・湾岸道路・東関東道との連結で多様なアクセスが魅力

松戸市
住宅地と準工業地域が近接しており、都市型倉庫としての需要が高い
江戸川区・足立区方面への近距離配送に強み
人材確保しやすい立地のため、軽作業向け物流にも最適

流山市
計画的な開発が進んだエリアで、大型物流施設が多い
つくばエクスプレス・常磐道を活かした広域配送の中継拠点に最適
物流企業向けの新築物件が豊富で、最新設備の導入余地が大きい

注目される理由　製造・物流業が外環エリアを選ぶ背景

外環自動車道（東京外かく環状道路）周辺では、製造業・物流業による貸工場・貸倉庫の需要が継続的に高まっており、事業拠点としての魅力が際立っています。
なぜ多くの企業がこのエリアを選ぶのか、その背景と理由を複数の観点から整理します。

都心アクセスと広域配送の両立
外環道は、都心部への接近と広域への展開の“両立”が可能な交通インフラです。

東京都心へのアクセス：首都高速と接続することで、都内の小売・サービス拠点への即日配送が可能
地方への中長距離輸送：関越道・東北道・常磐道・京葉道路と接続しており、東日本の広域配送網の中心となる

この交通構造により、「工場＋物流」や「製造＋保管」など複合型機能を集約しやすい点が、大きな魅力です。

災害リスクの分散（BCP対応）
近年、企業は災害や事故による業務停止に備えたBCP（事業継続計画）の強化を重視しています。
外環エリアは以下のような理由でBCP対策拠点として選ばれやすくなっています。

都心一極集中からのリスク回避
地盤が比較的安定している内陸部のIC周辺（例：川口・三郷・和光など）
複数IC・複数高速道路で代替ルートが確保しやすい構造

→ 結果として、災害や事故時でも物流を止めない柔軟性が評価されています。

従業員の通勤利便性
外環道沿線は、鉄道網と高速道路が併走しているエリアが多く、従業員の通勤に優れているのもポイントです。

和光・戸田・川口：JR埼京線、武蔵野線
草加・八潮：つくばエクスプレス、東武伊勢崎線
松戸・流山：常磐線、新京成線、つくばエクスプレス

このため、企業にとっては採用・定着のしやすいエリアであり、長期的に安定した運営が可能です。

まとめ

外環自動車道のIC周辺エリアは、製造・物流を支える実力派の地域がそろっています。
交通の便だけでなく、用途地域の柔軟性や賃料相場、自治体の支援制度など、拠点選びに欠かせない要素がしっかりと整っているのが特長です。

どのエリアに、どんな規模・用途の物件が合うのか――。
それは企業の業種や事業フェーズによって異なりますが、「選ぶ理由」がはっきりしているのが外環エリアの魅力。
今後の拠点選びに、この記事の内容が少しでもお役に立てば幸いです。