「売りたい方」へ！事業用地を売却する際は、物件の事前確認が大切です。 | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

「売りたい方」へ！事業用地を売却する際は、物件の事前確認が大切です。

今回の記事では、土地の売却の際に気を付けたいところを簡単にまとめました。
かなり基本的な内容になっていますが、土地の売却をご検討の方にとってすこしでも参考になれば幸いです。
監修の立和コーポレーションは、首都圏の事業用不動産を専門に取り扱う不動産会社です。
この記事も事業用不動産向けになっています。

もちろん、売買条件の査定は、無料で行っています。
査定には「簡易査定」と「詳細査定」があります。

お問い合わせはお気軽に！　「売りたい方」専用のフリーダイヤルです。
０１２０－３０３－８６０
平日の９：００～１８：００が営業時間です。

物件を把握しましょう！

ご自身の売却物件について再確認し、仲介依頼する不動産会社と情報を共有することにより、売却後のトラブルを回避し安全な取引へつなげます。
権利証もしくは登記識別情報はあるか？
権利証（登記済証）とは不動産を取得し、申請した登記が完了した際に交付される書面です。
不動産登記法改正（2005年3月7日施行）により、権利証（登記済証）はアルファベットと数字の12文字で構成された登記識別情報となりました。
権利証もしくは登記識別情報を紛失しても、事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報制度、公証人の認証を利用して不動産の売却は可能です。
一般的には、所有権移転登記をおこなう司法書士に本人確認情報を作成してもらう方法がとられています。
取得時の契約書類などはあるか？
売却物件について、取得時の契約書や重要事項説明書、境界確認書、隣地との覚書などの書類の有無を確認します。
登記簿謄本（登記事項証明書）の確認
不動産の登記簿謄本は、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録という4項目に分かれています。
表題部は、土地であれば所在、地番、地目、地積、原因及びその日付が記載されています。
権利部の甲区は所有権に関する事項、乙区は所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
共同担保目録は抵当権を設定したときに共同して担保とされた不動産が他にある場合に記載されています。
不動産の売却においては、抵当権（根抵当権）が設定されている場合は、抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に行います。
境界について
土地の売却では、売主は境界を明示して買主に引渡す義務を負うのが一般的です。
境界標がない場合やあるはずだが見当たらない場合は境界の明示を、ブロック塀やフェンス、樹木などの越境がある場合などは、その状態の解決や覚書を交わすことにより後々のトラブル回避に努めます。
土壌汚染について
土壌汚染対策法や各自治体の条例により、有害物質使用特定施設の使用を廃止したとき、一定規模以上の土地の形質の変更の届出の際に土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき、土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき、などは調査が義務となります。
売主様ご自身が土壌汚染対策法に定める特定有害物質の使用をしていない場合でも、準工業地域や工業地域、工業専用地域内で過去に工場での使用履歴がある場合や、水質汚濁防止法・下水道法に定める特定施設が近隣にある場合などは、土壌汚染の可能性があることを買主に対し事前に説明しておくことが重要となります。
周辺環境など
騒音や振動、臭気や、風水害の履歴、交通状況、組合や自治会の状況など、売主様にしか知りえないことを事前に確認し、買主に物件の状況について説明する告知書などを作成します。
買主にとって将来のいずれかの時において損失を被る危険性がある事項については、できるだけ「容認事項」として書面にしましょう。
賃貸している場合
月極駐車場やコインパーキング、車両置場、資材置場などで賃貸中の場合は、その契約内容を確認する必要があります。
一般的に月極駐車場やコインパーキングなどは、1～3ヶ月程度で解約が可能です。（コインパーキングの場合は、中途解約の違約金設定がある場合が多いです。）
事業用定期借地権が設定されている場合などは、原則中途解約ができないため、契約期間満了まで買主が自己使用することができません。（この場合は、オーナーチェンジになります。）

立和コーポレーションでは、4つの売却方法を提案

通常仲介
最も一般的な売却方法です。売主様と買主様の間で立和コーポレーションが媒介し、売買取引を行ないます。
<<選択ケース>>
現金化に急いでいない。
相場より安く売りたくない。
<<比較>>
価格＝◎
一般需給相場となります。
売却スピード＝△
状況により大きく変動する場合があり事業計画が立てにくい。
業者買取（複数同時査定）
提携している事業用不動産の買取業者のなかから、地域・規模など買取条件がマッチする業者を複数社ご紹介します。
決済・引渡しまで立和コーポレーションが媒介し、売買取引の取りまとめを行ないます。
<<選択ケース>>
現金化を急いでいる。
価格が相場より少し安くなっても、確実な資金計画をたてたい。
<<比較>>
価格＝△
一般需給相場より安くなるケースが多い。
売却スピード＝◎
買取価格が決まると素早く売却ができる。
買取保証
期限を決めて、その期日までに通常仲介にて売却できなかった場合に、あらかじめ取り決めた買取価格で買取業者へ売却する方法です。
通常仲介と業者買取の良い所取りです。
<<選択ケース>>
一定期間での現金化が必要（相続）
最低売却価格を把握したい。
<<比較>>
価格＝〇
売却期日までの期間が長いほど一般需給相場での売却の可能性が高まります。
売却スピード＝〇
売却期日までに売却できない不安を解消できる。
リースバック買取
買取業者へ売却し資金を得た後、その買取業者と同じ物件にて賃貸借契約を結び賃料を支払うことで、これまでと同じ物件で事業を継続することができる方法です。
<<選択ケース>>
現金化を急いでいる。
従業員の通いや設備移設に膨大な費用がかかるなど引っ越しが困難。
<<比較>>
価格＝△
一般需給相場より安くなるケースが多い。
但し、賃貸条件とのバランスを考慮する必要があります。
売却スピード＝◎
買取価格・賃貸条件が決まると素早く売却ができる。

オークション方式・入札方式で売却する

「通常仲介」「業者買取」「買取保証」「リースバック買取」にオークション方式・入札方式を利用し「計画的に」「できるだけ高く」「明確（オープン）に」売却する方法をフレキシブルに提案します。
立和コーポレーションにて行う査定価格を最低売却価格として出品し、出品期間中に最高金額で入札した方と取引を行ないます。

最大のメリットは、「最高額で売却できる！」ところです。
事業用不動産は物件特有の条件が強いため、物件に対する価値観が人それぞれ大きく異なるケースが多く、オークションに適しています。
先着順ではなく、出品期間中に最大の評価をいただいた方とのお取引なので納得できます。

【対象物件】
・事業用不動産物件であること。
・（株）立和コーポレーションと3ヵ月間の専属専任媒介を締結いただけること。（※入札に参加される方に売買条件を公正に事前告知するため）

【出品事例】
・相続税の申告期限や相続税の取得費加算期限など、期限を定めて売却をする必要がある為。（期限があるため計画的）
・査定価格での通常仲介よる募集の前に、2週間の期限でオークション方式・入札方式にて出品。（買い上がりでの売却期待）
・現金化に急いでいて、「業者買取」「買取保証」と並行して、2週間の期限でオークション方式・入札方式にて出品。（期限があるため計画的）

※優先交渉権者の選定には、入札金額の他、入札者の信用状況等の内容を総合的に審査します。

まとめ

いかがだったでしょうか？
事業用不動産を売却する際の物件の事前確認についてでした。
売却を仲介会社に依頼される場合は、その仲介会社の方で、必要書類のお知らせや法令関連のチェック、また、実例から「容認事項」リストのアドバイスも可能だと思います。
令和２年４月１日の民法改正以降、売主の責任も大きく変わりました。
「契約不適合責任」が任意責任とはいえ、万一契約不適合が生じたときにそなえて、物件に関する知識を備えておくことは、売主として非常に大切な姿勢だとおもいます。
立和コーポレーションでは、事業用不動産売買においても、安全・安心取り引きを一番に考えています。
物件査定前のご相談や簡易査定・詳細査定とお気軽にお問い合わせください。

最後まで読んでいただき有難うございます。引き続き宜しくお願いいたします。