売工場・売倉庫を買う際のチェック項目 | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

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売工場・売倉庫を買う際のチェック項目

2020/04/09

立和コーポレーションが取り扱う売工場・売倉庫を買う!
事業用不動産売買物件のなかでも、売工場・売倉庫物件は、供給(募集物件数)が非常に少ない種目になります。
もともと物件数が少ないことと、日本の産業の歴史的流れからか築浅物件が少なく、所有者(売主)が売却を検討する際にリスク回避の為に建物を取り壊して更地にするケースも多いようです。

ある程度の規模の工場や倉庫になると、建物の造りがしっかりしているケースも多く、多少築年数が経過していても、改修することで利用できる場合があります。この場合、購入者は更地から新築するのに比べ、イニシャルコストを大きく軽減できる可能性があります。
また、購入から使用できるまでの期間が新築するより大幅に短縮となり、早急な事業計画にも対応できます。
新築より固定資産税・都市計画税負担が軽減できる可能性もあります。

この記事では、「売工場」「売倉庫」をご購入の際に、お客様に注意して頂きたい点を記事にしました。
工場や倉庫で働く人々

売工場や売倉庫さがし! まずは使用方法などからエリアを絞る!

以前書いた「事業用不動産Blog」、「貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目」の「1.貸工場や貸倉庫さがし! まずは使用方法などからエリアを絞る!」を参考にしてください。

工場や倉庫の使用方法に合致する用途地域の分布状況を確認する。

以前書いた「事業用不動産Blog」、「貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目」の「2.工場や倉庫の使用方法に合致する用途地域の分布状況を確認する。」を参考にしてください。

金融機関への事前相談

売工場・売倉庫をご購入にあたって、購入資金に金融機関からの融資をご利用される場合には、金融機関(主要取引銀行)への事前相談を行ってください。

プロパー融資が可能なのか?信用保証協会利用なのか?
弊社の事例では、ほとんどのお客様がプロパー融資のようです。
信用保証協会利用の場合、借り易さはメリットですが、不動産担保評価や融資金額・返済期間については厳しくなるようです。
不動産担保評価の目安・利息・融資金額・返済期限の確認
市街化調整区域など、相対的に資産評価の低い物件を検討の際には、金融機関の評価の確認が重要です。

物件さがしや物件見学をすすめていき、良い物件があり、いざご購入を決断の際、「買付証明書」を提出することになりますが、金融機関への事前相談ができていない事により、売主が買付証明書を受け付けない場合もあります。
まえに書いたとおり、売工場・売倉庫は、供給(募集物件数)が非常に少ない種目です。
良い物件が見つかった際に、スムーズな購入手続きができるように、「金融機関への事前相談をおすすめします。」

売工場・売倉庫の「購入までの流れ」

立和コーポレーションでは、各段階において適切なアドバイスを行い、安心・安全な取引となるよう心がけています。
旋盤をアップ

売工場・売倉庫についてのご相談はお気軽に!

事業計画にもとづき、お探しのエリア・土地建物の規模・予算等のご要望をお聞かせください。
お客様の業種や使用方法等による必須条件(環境・建物形態・設備・許認可など)もあれば教えてください。

物件さがしは、ホームページへの公開物件はもちろん、非公開物件からもお探しします。
売工場・売倉庫の募集物件数は非常に少ないです。
お問い合わせを頂いた時点でご紹介できる物件が無くても、その後新着で入ってくる情報からも随時検索いたします。

「まずは、お気軽にお問い合わせください。」

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売工場・売倉庫物件のご紹介はメールやFAXにて!

いただいたご要望に沿って物件をお探しし、ご紹介します。
物件資料の送付は、メールまたはFAXにて!
物件資料でご不明な点、気になる点等がございましたら、お気軽にお問合せください。

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売工場・売倉庫物件の現地確認・ご検討

ご検討対象となる物件がございましたら、現地をご案内いたします。
お気軽にお申し付けください。

ご検討時のおおまかな確認事項です。ご参考にしてください。

立地について
隣地・周辺環境、道路幅員、公共交通機関、インフラ(水道・電気・ガス)、ハザードマップなど
建物について
状態、築年数、構造、設備、前使用者の業種・使用用途、修繕履歴など
法令制限について
用途地域、建蔽率・容積率、防火規制、地区計画、許認可など
行政支援について
各自治体により、税の軽減措置・特別な融資制度・工場立地取得に対する奨励措置等の支援制度がある場合があります。
一定の要件を満たすことや事務手続きが面倒なことなどがありますが、ご検討をおすすめしています。
許認可について
お客様の業種・使用目的に関連する許認可の取得や届出、使用制限についての行政確認は、お客様ご自身で行っていただく必要があります。

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売工場・売倉庫の売買契約の締結

検討物件について、ご購入の決断になりましたら、購入条件を取りまとめた書面(買付け証明書等)を作成し売主に提示、交渉を開始します。
売主と合意に至りましたら、重要事項説明書や不動産売買契約書等を作成しますので、事前にその内容をご確認いただいたうえで契約を締結します。
手付契約時の手付金額は、売買金額の10%を目安として設定されることが一般的です。
不動産売買契約書に印紙を貼り、消印することで、印紙税を納付します。

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売工場・売倉庫物件の残金決済・引渡し

司法書士に登記手続きを依頼し、残代金を決済後、カギの受領、物件の引渡しを受けます。
決済時に必要な費用は、残代金、仲介手数料、固定資産税・都市計画税等の精算金、登記費用(登録免許税、司法書士への報酬等)等となります。

売工場・売倉庫購入後のリフォームについて

このページの最初に書いたように、売工場・売倉庫を購入後、建物を改修することで利用できると、購入者はイニシャルコストを大きく軽減できる可能性があります。
これまでの事例でも、建物の状況にもよりますが、購入後入居前にリフォームを実施されるケースが多いです。そのほうが効率的と判断されるようです。
特に内装工事は、稼働中だと効率が悪くなります。

立和コーポレーションでは、リフォーム会社のご紹介も可能です。
お気軽にご相談ください。

内装工事以外でリフォームのご検討が多いのは、屋根・外壁の点検修理です。
状態をみて実施判断されています。
見た目もきれいになり雰囲気も変わります。引き渡し時に施工保証が切れていたり、不明な場合も安心です。

屋根修繕について
スレート屋根の補修風景塗装
スレート屋根の場合は、定期的にメンテナンスを行わないと「耐熱性」や「耐水性」といった性能を維持できません。
一般的には10年くらいで劣化がはじまるといわれます。
屋根の塗装は、屋根材本体を劣化から保護する役目を果たす為、塗装が劣化した場合は再塗装が必要になります。
カバー工法
スレートやトタン屋根の場合に、既存の屋根の上に新たに屋根を貼る工法です。
既存の屋根の解体処分が無い分、費用を抑えられる工法ですが、屋根が重たくなります。
工場や倉庫が稼働中でも屋根改修ができる点もこの工法のメリットです。
立和コーポレーションでも、賃貸中の工場倉庫の修繕によく利用します。
葺き替え
スレートやトタン屋根の場合に、既存屋根を解体処分し、新たな素材で葺き替える工法です。
解体処分が必要な為、費用が高くなりますが、下地が腐食している等、必然的にこの工法になる場合もあります。
工場倉庫の稼働中には難があります。
陸屋根防水工事
陸屋根の場合には、劣化状況・既存の工法を確認して、適切なメンテナンスが必要となります。
ルーフドレン(屋上にある雨水の排水溝)が腐食したり、ゴミが溜まっていたりしていないか、シートの膨張、ひび割れ、塗装の剥げ等が無いか定期的にチェックする必要があります。

まとめ

いかがだったでしょうか?
立和コーポレーションは、「東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の事業用物件を専門に取り扱う不動産会社です。」
1998年の設立以来、事業用不動産に特化して営業してまいりました。なかでも、工場倉庫の賃貸・売買の仲介業務は設立当初からちからをいれて取り組んできた物件種目です。
これまで培った専門的な知識やさまざまな経験を基に、お客様の安全な不動産取引のお手伝いができるよう取り組んでいます。
売工場・売倉庫のことならお気軽にお問い合わせください。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。

監修 株式会社立和コーポレーション
宅地建物取引業 国土交通大臣免許(2)8600号
ご留意事項
この記事に掲載の情報は、執筆者の個人的見解であり、立和コーポレーションの見解を示すものではありません。
この記事に掲載の情報の正確性・完全性については、執筆者および立和コーポレーションが保証するものではありません。
この記事に掲載の情報は、執筆時点のもので、最新の情報ではない可能性があります。
この記事に掲載の情報を利用したことにより発生するいかなる費用または損害等について、執筆者および立和コーポレーションは一切責任を負いません。
あらかじめご了承ください。

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立和コーポレーションは、首都圏の事業用不動産流通に特化した会社として1998年に設立しました。
お客様に安心してお取引いただける企業でありたいと思っています。
首都圏の事業用不動産流通においてNo.1のお客様評価をいただける企業になることを目指します。

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