工場用地や倉庫用地など　売事業用地を買う際のチェック項目 | 事業用不動産物件専門の立和コーポレーション

工場用地や倉庫用地など　売事業用地を買う際のチェック項目

今回の記事では、工場用地や倉庫用地などの事業用地の売買について書いています。
事業用地…どんな用途で使用する土地なのか？事業としての線引きはさまざまです。
アパートやマンションなどの居住系の賃貸業も事業です。

これらの事業用地について、立和コーポレーションでは、お客様のご要望に沿って物件を探し、提案しています。
ホームページに気になる物件が無くても、お気軽にご要望を営業スタッフにお伝えください。
非公開の物件からの検索、新着情報からの随時検索も行っています。

次からは、「売事業用地」のご購入をご検討の際に、お客様に注意して頂きたい点を記事にしています。

売事業用地さがし！　まずは使用方法などからエリアを絞る！

土地の所在する地域の制限とお客様の利用方法の比較が重要です。

「どこで何を建てても良いわけではありません。」

地域の制限で先ず確認する法律は、「都市計画法」です。
この「都市計画法」ですべての制限が確認できるわけではありませんが、大半の地域を絞ることが可能です。

「貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目」の「1.貸工場や貸倉庫さがし！　まずは使用方法などからエリアを絞る！」を参考にしてください。
工場や倉庫を借りる際に、地域絞りをするための「都市計画法」について書いた記事です。
工場や倉庫以外の用途でも十分参考になると思います。
地域絞りの事前調査では、「1-3-2-2.市街化区域（用途地域と概要）」の部分が非常に重要となります。
本ホームページの「用途地域の制限の概要」や建築基準法別表第２も参考にしてください。

事業用地の使用方法に合致する用途地域の分布状況を確認する。

「貸工場・貸倉庫を借りる際のチェック項目」の「2.工場や倉庫の使用方法に合致する用途地域の分布状況を確認する。」を参考にしてください。

売事業用地の「購入の流れ」

立和コーポレーションでは、各段階において適切なアドバイスを行い、安心・安全な取引となるよう心がけています。

売事業用地についてのご相談

お探しのエリア・規模・予算等をお聞かせください。
ご購入にあたって、購入資金に金融機関からの融資を利用される場合には、（お取引のある場合が多い）金融機関へ事前相談を行ってください。
建物の建築予定がある場合、概算の建築費用の把握も重要です。

つぎのとおり、購入時想定される概算費用を把握しておくといいと思います。
土地代金
土地の譲渡は、非課税とされています。
建物代金
ある程度決まった建築会社があると、相談しやすいと思います。
構造・規模・天井高・耐荷重・設備などから建築イメージを想定し（概算）見積りとなります。
実際にご購入される土地の状況（地形や支持地盤など）により変更はありますが、予算に関わってくるところなので重要です。
既存建物解体費用
建物が既存し、現況渡しの場合、解体が必要となります。
物件によりますので、ある程度の概算単価の把握でいいと思います。
土壌汚染対策費用
通常…義務調査の場合は、売主負担となります。
自主調査の場合は、売主と相談の上、負担が決まります。
仲介手数料
【売買価格400万円以上の場合の計算式】
（土地売買価格　× 3%　＋　6万円）　＋　消費税
その他の諸費用
印紙税
収入印紙を購入し、売買契約書に貼り、消印します。
印紙税額は、売買契約書の記載金額により変わります。

契約金額が1千万円超えから引用します。
契約金額が1千万円を超え5千万円以下のもの
（2万円）1万円
契約金額が5千万円を超え1億円以下のもの
（6万円）3万円
契約金額が1億円を超え5億円以下のもの
（10万円）6万円
契約金額が5億円を超え10億円以下のもの
（20万円）16万円
契約金額が10億円を超え50億円以下のもの
（40万円）32万円
契約金額が50億円を超えるもの
（60万円）48万円

※カッコ内は本則税率　その横は軽減税率
※軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものになります。

国税庁のホームページ　「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より

登記費用
所有権移転登記・（根）抵当権設定登記など
登記費用を司法書士に支払います。
登録免許税
登記に対して課税される税金です。
【所有権移転登記】　固定資産税評価額　×　次の税率
土地の売買　令和3年3月31日まで　　1.5%
土地の売買　令和3年4月1日から 　　2.0%
土地以外の不動産の売買　　　2.0%
【抵当権設定登記】　債権金額　×　0.4%
固定資産税・都市計画税精算金
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の土地建物所有者に対して課税されます。
不動産売買契約により所有者が変更になっても、税金の日割り分については、売主への還付はありませんし、買主への請求もありません。
不動産売買契約による不公平感をなくすために、日割り計算による精算を行うのが慣例となっています。
あくまでも納税義務者は売主です。この精算金は納税ではなく、売買代金の一部となります。
翌年以降、1月1日に所有期間中その年の5月頃に納付書が届きます。
不動産取得税（参考）
売買・贈与で不動産を取得したとき、建物を新築・増築したときは不動産取得税を支払います。
固定資産税評価額 × 次の税率
土地　令和3年3月31日まで　3%
住宅以外の家屋　　4%
「申告・納税方法は、各都道府県で異なります。」

↓↓↓

売事業用地物件のご紹介

頂いた希望条件に沿って物件をお探しし、ご紹介します。
メールまたはＦＡＸにて物件資料を送付いたします。
物件資料上において不明な点、気になる点等ございましたらお気軽にご質問ください。

資料確認のポイント
●価格・都市計画・法令制限など
●インタネット上の地図などで、周辺環境チェック

↓↓↓

売事業用地物件の現地の確認・ご検討

ご紹介をさせて頂いた物件のなかから、ご検討対象となる物件がございましたら、現地をご案内致します。お気軽にお申し付けください。
物件は実際に見てみないとわからない部分も多いです。
現地確認は時間に余裕を持って行いましょう。

現地確認のポイント

公図や地積測量図を元に境界確認
公図で土地のおおまかな位置関係の確認
地積測量図で地形・寸法を確認
境界標の確認
「昭和52年10月以降作成の地積測量図には境界標の種類の記載が規定されています。」（平成5年10月以降が義務化）
境界ブロックやフェンスの所有確認・越境確認
境界とされているブロックやフェンスが設置されているケースが多いです。
そのブロックやフェンスがどちらの所有物で、越境がないか確認します。
境界標やブロック・フェンスなどが無く、隣地との境界がわかりにくい状況だと、隣地と境界線の認識が違っている場合がよくあります。

その他の越境物の確認
よくある越境物としては、建物の屋根・庇、樹木、電線などの配線、エアコンの室外機などです。
引渡しまでに越境の状態が改善されるのが理想ですが、それが難題になるケースもあります。
改善できない場合には、隣地の方と覚書を取り交しておけば、後々のトラブルを回避する事ができます。
隣地・周辺環境の確認
周辺を歩いて確認しましょう。
平日と休日・日中と夜間と、日や時間帯を変えて周辺環境を確認するといいです。
よくある事例で、工業団地など周辺環境が事業所が多い環境の場合、夜間になると人気（ひとけ）が無くなり真っ暗でセキュリティー面を気にされるケースがあります。
また、子供たちの登下校があったり、人通りの変化など、注意するべき事項が事前に把握できます。
音や臭いの出る作業がある場合や、早朝深夜の使用がある場合など、周辺への影響の確認も重要です。
道路確認
接車可能な車両サイズの確認です。
大型車を使用する場合は特に注意が必要です。
接する道路だけでなく、利用経路の道路幅員・交通規制などを確認しましょう。
交通規制は管轄する警察署でも確認は可能です。
接道の歩道の切り下げ幅も確認事項です。
アクセス・公共交通機関の確認
電車の交通はもちろん、バス便の経路・本数、高速道路からのアクセスなど
インフラ設備状況
電気・ガス・上下水道の引き込み状況
高圧電気の引き込み予定がある場合には、高圧電線やキュービクルの環境
建物がある場合は、建物内の見学
解体費用の負担がある場合、売主の了解を得て写真を撮っておくといいです。
解体業者への概算見積り依頼の資料になります。
「建物は使用しないから中は見学しなくてもいい」なんて事の無いように！

売主への確認・法令確認

売主への確認や関連しそうな法令の確認は、立和コーポレーションで行います。

売主への確認事項
隣地・周辺トラブルの有無の確認
境界・越境によるもの、騒音・振動によるもの、など
売主とは別の第三者の方が使用していた場合は、その方への確認もお願いするといいです。
風水害トラブルの有無
ハザードマップも確認しましょう。
地歴（これまでの使用経歴）の確認
土壌汚染の可能性
地中埋設物の可能性

お客様の業種・使用目的に関する許認可取得や使用制限について

お客様の業種・使用目的に関する許認可の取得や使用制限についての行政確認は、お客様自身で行って頂きます。

建物建築の検討

検討段階と同様に、ある程度決まった建築会社があると、相談しやすいと思います。
立和コーポレーションでは、既存建物の解体・建築会社の紹介も可能です。
検討する実際の土地を、建築レベルで調査依頼が可能だとなおいいです。

行政支援の確認

各自治体により、特別な融資制度・税の軽減措置・工場立地取得に対する奨励措置等の支援制度がある場合があります。
一定の要件を満たすことや事務手続きが面倒なことなどがありますが、ご検討をお勧めしています。

↓↓↓

事業用地売買契約の締結

物件が決まりましたら、売買条件をまとめて買付け証明書を作成し売主に提示、交渉となります。
売主と合意に至りましたら、重要事項説明書・不動産売買契約書を作成し、事前に内容をご確認いただいたうえで契約を締結します。
契約時には手付金が必要となる場合があります。この手付の金額は売買価格の10％を目安として設定されるのが一般的です。
金融機関からの融資を利用される場合には、契約締結後速やかに手続きを行うことが義務付けられます。

↓↓↓

物件の残金決済・引渡し

司法書士に登記手続きを依頼し、残代金を決済後、物件の引渡しを受けます。

まとめ

いかがだったでしょうか？
事業用不動産を購入する際の、調査から契約・引渡しまでの流れと、流れに沿ってチェック項目を書いてみました。
土地の引き渡しを受けた後は、いよいよ建物建築に向けて本格的に動き出します。
土地の形状や法令制限にあわせて理想の建物を建築し、安全に商売繁盛していただけるとほんとうにうれしい限りです。
土地の購入から建物の建築となると、事業規模はかなり大きくなるのが一般的です。
お客様の安全な事業用不動産売買のお取引にお役にたてれば幸いです。是非、お気軽にお問い合わせください。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
今後共、宜しくお願い申し上げます。