事業用不動産を貸したい方｜東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の事業用不動産のことなら立和コーポレーション

貸したい方に関するFAQ

Ｑ１賃貸査定はどのように行いますか？

Ａ１

当社の豊富な経験を活かして適正な査定を行います。

簡易査定
・まだ検討段階の方におすすめです。事業方針を決めるための大まかな参考資料としてご利用ください。
・机上調査のみのため、あくまで概算になります。
詳細査定
・事業方針の決定に向け、より正確な査定を希望される場合に最適です。
・現地調査や行政への確認、法令制限の調査などを行い、査定結果に反映させます。

査定方法やご不明点などは、担当スタッフまでお気軽にご相談ください。
お客様の状況に合わせ、フレキシブルに対応いたします。

■ 賃貸借管理サービス
賃料の徴収やトラブル対応、更新・再契約手続き、退去時立会い、敷金精算など、
貸主さまに代わって一連の業務をサポートいたします。

■ キャンペーン概要
弊社媒介（「専任媒介」または「専属専任媒介」に限ります）で賃貸借契約を締結のうえ、
「賃貸管理契約」をご利用いただいたお客様には、管理費3ヵ月分を無料とさせていただきます。

■ リアルタイムで管理状況を報告
募集活動や管理業務の状況などを、できる限りリアルタイムでご報告。
日々の進捗はもちろん、現場や打ち合わせ時なども電話・メール・LINEで随時ご連絡可能です。

まずはお気軽にお問い合わせください！

Ｑ２賃料や募集条件はどのように設定すればよいですか？

Ａ２

賃料や募集条件の適切な設定は、物件の早期成約と安定した収益確保のために非常に重要です。
以下のポイントを総合的に考慮して設定することをおすすめします。

1. 市場調査

類似物件の賃料相場の確認：周辺の類似物件の募集賃料や成約事例を調査し、相場を把握します。
これにより、競争力のある賃料設定が可能となります。

2. 物件の強み・弱みの分析

立地条件：最寄り駅や主要道路からのアクセスの良さは賃料に影響します。
築年数と建物の状態：築年数が新しいほど高い賃料が期待できますが、適切なメンテナンスやリフォームにより、築年数が経過した物件でも価値を維持・向上させることが可能です。
設備の充実度：設備が充実している物件は、入居者にとって魅力的であり、賃料設定にも影響します。

3. 賃料設定の手法

賃貸事例比較法：周辺の類似物件の賃料と比較し、立地や設備の違いを考慮して賃料を設定する方法です。
積算法：物件の基礎価格に期待利回りを掛け、必要諸経費を加算して賃料を算出する方法です。

注意点
過度に高い賃料設定は空室リスクを招き、低すぎる賃料設定は収益性の低下につながります。
適切な賃料設定を行うためには、上記のポイントを総合的に考慮し、バランスの取れた設定を心掛けることが重要です。

Ｑ３「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いは何ですか？

Ａ３

事業用不動産の賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
それぞれの特徴と違いを以下にまとめます。

普通借家契約

契約期間：通常、1年以上の期間を設定します。
更新の有無：契約期間満了後、借主が希望すれば契約は更新されます。貸主が更新を拒否するには、正当な事由が必要です。
中途解約：借主は契約期間中でも解約の申し入れが可能で、事業用不動産取引の場合は、一般的に3～6ヶ月前までに通知する特約が多いです。

定期借家契約

契約期間：契約期間を自由に設定でき、1年未満の契約も有効です。
更新の有無：契約期間満了により契約は終了し、更新はありません。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば再契約が可能です。
中途解約：原則として、契約期間中の解約はできません。ただし、特約を設けることで中途解約を可能とすることもあります。

選択のポイント

長期運用を希望する場合：借主の保護が強い「普通借家契約」が適しています。
契約期間を明確に区切りたい場合：契約期間満了で確実に契約が終了する「定期借家契約」が適しています。

オーナー様の運用方針や物件の特性、将来的な計画に応じて、最適な契約形態を選択することが重要です。

Ｑ４テナントの選定や審査はどのように進めればよいですか？

Ａ４

テナントの選定は、家賃収入の安定性や物件の運用リスクを左右する重要なプロセスです。

1. 事業内容の確認
物件の用途や周辺環境と照らし合わせて、候補となるテナントの業種・業態が適合するかを確認します。
これにより、物件の価値を維持し、地域との調和を図ることができます。

2. 財務状況の確認
法人の場合は決算書、個人事業主の場合は確定申告書などの提出を依頼し、支払い能力を確認します。
これにより、家賃滞納のリスクを事前に把握できます。

3. 保証人・保証会社の利用
家賃滞納リスクを軽減するため、連帯保証人や保証会社の利用を検討します。
これにより、万が一の場合でも家賃収入の安定性を確保できます。

4. 信用情報の確認
信用調査機関を利用して、テナント候補の信用情報を確認します。
これにより、過去の取引状況や信用度を把握し、リスクを低減できます。

5. 面談によるヒアリング
直接面談を行い、事業計画や将来の展望をヒアリングします。
これにより、テナント候補の信頼性や物件に対する適合性をより深く理解できます。

これらのステップを踏むことで、物件の価値を維持し、安定した運用を実現するためのテナント選定が可能となります。

Ｑ５敷金・保証金や礼金はどのように設定すればよいでしょうか？

Ａ５

敷金（保証金）や礼金は、地域の商慣行や物件特性、契約内容に応じて自由に設定できます。
ただし、適切な設定を行うことで、テナントの入居促進やリスク管理が可能になります。

1. 敷金・保証金
敷金や保証金は、未払い賃料や原状回復費用に充当される預かり金です。契約終了時には、精算後の残額をテナントへ返還するのが一般的です。 設定の際には以下を考慮しましょう。

地域の相場を確認：同エリア・類似物件の敷金・保証金の相場を参考にする。
物件の特性を考慮：高額な設備がある場合や、原状回復費用がかかりやすい場合は、敷金・保証金を多めに設定することが適切。
テナントの業種を考慮：飲食店など原状回復費用が高額になりがちな業種では、保証金を高めに設定するケースが多い。

2. 礼金
礼金は、契約時にテナントから貸主へ支払われる返還不要な費用です。

敷金・保証金とのバランスを考慮：礼金を抑えることで、初期費用の負担を軽減し、テナントの獲得につなげることができる。

3. 適正な設定のポイント

周辺の募集条件を比較：設定が高すぎるとテナントが敬遠し、低すぎるとリスク管理が不十分になる可能性がある。
ターゲット層を明確に：どのような業種・規模のテナントをターゲットにするかを考慮し、条件を決定する。
柔軟な交渉を視野に：契約内容やテナントの状況に応じて、敷金・礼金を調整することも有効です。

適切な敷金・保証金、礼金の設定により、安定した運用とスムーズな契約が可能になります。
ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

Ｑ６管理業務は自分で行うべきか迷っています。

Ａ６

賃貸物件の管理には、自主管理と管理委託の2つの選択肢がございます。
それぞれの特徴を理解し、オーナー様のご状況に合わせて最適な方法をお選びください。

1. 自主管理
オーナー様ご自身で賃料回収、クレーム対応、契約更新、修繕手配などを行う方法です。

・管理費用を抑えられる
・入居者との直接的なやり取りができる
・物件の細かい状況を把握しやすい

一方で、専門知識や多大な労力が必要となるため、業務負担が大きくなる可能性があります。

2. 管理委託
管理会社に運営を委託することで、以下のような業務を代行してもらう方法です。

・賃料の管理・回収
・クレーム・トラブル対応
・修繕や退去時の精算手続き

管理手数料は発生しますが、オーナー様の負担を大幅に軽減し、専門家の知識を活かした管理が可能となります。

3. 選択のポイント
物件の規模やオーナー様のご都合、どの程度管理業務に関与したいかによって、最適な方法は異なります。

・コストを抑えたい、物件運営に積極的に関わりたい方 → 自主管理がおすすめ
・業務負担を減らしたい、専門家に任せて安心したい方 → 管理委託がおすすめ

当社では、オーナー様のご希望に合わせた管理プランをご提案しております。
どちらが最適かお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

Ｑ７家賃滞納などのトラブルが生じた場合、どう対処すればよいですか？

Ａ７

家賃滞納が発生した際は、迅速な対応が重要です。
状況の悪化を防ぐため、以下のステップで適切に対処しましょう。

1. 状況確認・交渉
まずはテナントに連絡し、滞納理由や支払計画について協議します。

・一時的な資金繰りの問題なのか、長期的な支払い困難なのかを確認
・具体的な支払計画を提案し、合意形成を図る

2. 内容証明郵便による督促
口頭での交渉で改善が見込めない場合、内容証明郵便を送付し、正式な督促を行います。

・支払い期日を明確に記載し、履行を促す
・法的手続きの前段階として証拠を残す

3. 法的手段の検討
長期化・悪質化した場合、契約解除や明渡し訴訟が必要になることもあります。

・未払い家賃の回収手続き
・明渡し請求による強制退去の手続き

4. 事前対策として保証会社の利用
保証会社を利用することで、家賃滞納リスクを大幅に軽減できます。

・滞納が発生した際に家賃を立て替え払い
・明渡し訴訟の際のサポート

滞納リスクを最小限に抑えるためには、契約時の対策が重要です。
保証会社の活用や、事前の信用調査を徹底し、リスク管理を強化しましょう。

Ｑ８契約書類の作成で気をつけるポイントは何ですか？

Ａ８

事業用不動産の契約は、居住用と比べて条件が複雑化しやすいため、契約内容を明確にすることが重要です。
以下のポイントを押さえて契約書を作成しましょう。

1. 用途・使用制限

・許可される業種・業態を明確に設定
・増改築の可否や範囲を明記し、勝手な改装を防ぐ

2. 賃料・共益費・更新条件

・支払い期日・遅延利息の有無を明記
・更新料や更新時の条件を明確に設定

3. 修繕負担・原状回復

・貸主・借主の修繕義務の範囲を具体的に記載
・退去時の原状回復の基準を明確にし、トラブルを防止

4. 保証人・保証会社

・連帯保証人の責任範囲を詳細に設定
・保証会社を利用する場合は、滞納時の対応を契約書に記載

5. 契約解除・違約金

・賃料滞納・契約違反時の契約解除条件を具体的に定める
・違約金の発生条件とその金額を明記

契約内容を明確にすることで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな運営を実現できます。
リスクを最小限に抑えるためにも、契約書の作成時には専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

Ｑ９賃貸管理キャンペーンとは？

Ａ９

当社ではオーナー様の事業用不動産経営をサポートするため、賃貸管理サービスを承っております。​賃料の入金管理・回収業務、入居者との調整、修繕アドバイス、明渡しの立会い・精算業務など、さまざまなご負担やご心配を軽減いたします。

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