東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の売り工場・売買工場・売り倉庫・売買倉庫

売工場・売倉庫について

売工場・売倉庫の購入も住宅等別用途の物件と大きく変わるところはありませんが、
許認可が必要な業種は関係機関への事前確認を行ったり、物件により土壌汚染調査を必要とする場合など事業用物件特有の違いがあります。
契約条件として、建物・設備について瑕疵担保免責での取引が一般的なため、購入後には増改築や補修工事、設備の整備が必要となる場合が多く、事前の見積りが重要なものとなります。
中古物件に共通するものですが、売工場・売倉庫では特に更地から新築するのと比べ使用開始時期を早められたり、建物に掛かる費用を低く抑えられる場合が多くあります。
これが利点となりますが、市場に出る可能性の低い特殊な建物（極端に天井が高い等）をご希望の場合は更地の購入をお勧めします。

売工場・売倉庫「購入の流れ」

立和コーポレーションでは、各段階において適切なアドバイスを行い、安心・安全な取引となるよう心がけています。

◆売工場・売倉庫についてのご相談
　事業計画に基づき、イメージした希望条件をエリア・規模・予算等をお聞かせください。
　業種・業態による必要な条件（環境、建物形態、設備、許認可業種等）も頂ければ幸いです。
　この際、実現可能性も含め条件の調整等のアドバイスを致します。
　気になることや、小さな疑問でもご相談ください。

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◆売工場・売倉庫物件のご紹介
頂いた希望条件に沿ってお探しし、ご紹介します。メールまたはＦＡＸにて物件資料を送付致します。
物件資料上において不明な点、気になる点等ございましたらご質問ください。

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◆売工場・売倉庫物件の現地の確認・ご検討
ご検討対象となる物件がございましたら、現地をご案内致します。お気軽にお申し付けください。
物件は実際に見てみないとわからない部分も多く、特に売工場では増改築部分・設備など前使用者独自なものも多々あります。
現地は時間に余裕を持って確認し、思いつきでも遠慮なくご質問ください。

ご検討時の確認事項を下記致します。ご参考にしてください。

　　○立地　　　　隣地の状況、道路幅員、公共交通機関、インフラ（水道・電気・ガス）、ハザードマップ等
　　○建物　　　　状態、築年数、構造、設備、前使用者の業種・使用用途、修繕履歴等
　　○法律　　　　用途地域、建蔽率・容積率、防火規制、地区計画、許認可等
　　○行政支援　　各自治体により、税の軽減措置・特別な融資制度・工場立地取得に対する奨励措置等の支援制度がある場合があります。
　　　　　　　　　一定の要件を満たすことや事務手続きが面倒なことなどがありますが、ご検討をお勧めしています。　　　　

また、必要に応じ金融機関との交渉や、建物の補修・改築の見積り、業種により許認可の確認等を行います。
これらの作業により、資金計画や購入後の操業開始時期などが見えてきます。

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◆売工場・売倉庫売買契約の締結
物件が決まりましたら、売買条件を纏めて書面（買付け証明書等）にし売主に対し提示、交渉を開始します。
売主と合意に至りましたら、重要事項説明書・不動産売買契約書を作成し、事前に内容をご確認頂いたうえで契約を締結します。
契約時には手付金が必要となる場合があります。金額は売買価格の10％を目安として設定されるのが一般的です。

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◆売工場・売倉庫物件の残金決済・引渡し
司法書士に登記手続きを依頼し、残代金を決済後、カギを受領、物件の引渡しを受けます。
決済時に必要な費用は残代金、仲介手数料、固定資産税・都市計画税等の精算金、登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）となります。

売工場・売倉庫を購入後のリフォームについて

工場・倉庫を購入された方は、築年数にもよりますが、入居・引越しの前にしっかりリフォームされるケースがほとんどです。
入居後や稼働中だと出来ない部分も多いようですし、やはり入居前の方が効率的です。
中でも屋根の点検修理、外壁の点検修理・塗装は入居前をお勧めします。

◆塗装リフォーム
　スレート屋根は、10年くらいで表面の劣化が始まります。止めているビスも錆び始めます。

◆カバー工法
　既存の屋根の上に新たに屋根を葺く工法です。解体処分が無くエコな工法ですが、屋根が重くなります。
　稼働中の工場や倉庫の屋根改修でよく利用する工法です。

◆葺き替え
　既存の屋根を解体処分し、新たな素材で葺き替える工法です。
　費用が高くなります。下地が腐食しているケースはこの工法になります。

◆陸屋根防水工事
　劣化状況・既存の工法を確認して、適切なメンテナンスが必要となります。

適切な時期にメンテナンスを行うことが大事です。
放っておくと雨漏りの原因になり、予想外の費用につながります。

立和コーポレーションでは屋根修理会社のご紹介も可能です。
売工場・売倉庫をご購入後のメンテナンスの際にお気軽にご相談ください。

売工場・売倉庫の構造について

【構造について】
◆鉄骨造／Ｓ造
　建物の躯体に鉄・鋼製の部材を使用しています。
　強度と重量のバランスがよく、柱の数を減らして広い空間を確保した建築が可能です。
　部材自体は不燃材ですが、高温（550℃程度）になると急激に強度が低下する為、火災で建物が崩壊する危険性がある点が短所として挙げられます。

　※軽量鉄骨造について
　　軽量鉄骨とは、厚さ6mm未満の鋼材のことで、この鋼材を使用したのが軽量鉄骨造の建物です。
　　耐震性・耐火性・耐久性等は鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物と比較すると劣りますが、初期コストを抑える、工期を短くすることができるというメリットがあり需要があります。
　　性能面では、木造と鉄筋コンクリート造の中間といえます。
　　一般的には、主要部分を予め工場で製造して現場で組み立てる、プレハブ工法が用いられます。
　　軽量鉄骨に対して、厚さ6ｍｍ以上の鋼材を使用した構造を「重量鉄骨造」と呼ぶことがあります。

◆鉄筋コンクリート造／ＲＣ造
　建物の躯体に鉄筋コンクリートを使用しています。
　鉄筋コンクリートは、圧縮に強く引張りに弱いコンクリートと、圧縮に弱く引張りに強い鉄を組み合わせ、短所を補った部材です。
　遮音性が高く、建物内の温度変化が起こりにくく、耐火性にも優れています。

◆鉄骨鉄筋コンクリート造／ＳＲＣ造
　鉄骨で柱・梁等の骨組みを組み、それを鉄筋コンクリートで覆っています。
　鉄骨造、鉄筋コンクリート造両方の長所を兼ね備え、耐震性にも優れています。

売工場・売倉庫の外壁について

【外壁について】
◆ＡＬＣ
　「軽量気泡コンクリート」とも呼ばれます。
　セメント、生石灰を原料とし、あらかじめ製造したパネルを現地で施工します。
　モルタルのような外観になりますが、ひび割れは起こりにくいです。
　高温で発砲加工している為、軽量というメリットがあります。
　断熱性・耐火性・遮音性に優れる一方、耐水性は仕上げ材（塗料）に依存している為、メンテナンスが重要な点はサイディングと同様です。

◆サイディング
　現場での施工・仕上げ行程の多いモルタル壁に対し、工場で製造した外壁材（＝サイディング）を現場で施工する方法もあります。
　・窯業サイディング…セメントや木材などの原料を窯で高熱処理をしたものです。サイディングで最も一般的です。
　・金属サイディング…芯材となる断熱材の表面にスチールやアルミを貼りつけたものです。
　・樹脂サイデンング…プラスチック系の原料から製造されています。弾力性・耐久性が高く、熱伝導率も低く機能的です。
　モルタル壁と比べ耐久性に優れていますが、耐水性は仕上げ材（塗料）に依存している為、メンテナンスが重要です。

◆モルタル壁
　網状の金物（＝ラス）の上から水・砂・セメントを調合したもの（＝モルタル）を塗った壁のことです。
　さらに、その上から塗装して仕上げをするのが一般的です。
　つなぎ目がない、金属製の壁のように熱くならない点はメリットですが、ひび割れが発生する、それに伴い防水性能が低下するといったデメリットもあります。

売工場・売倉庫の用途地域についてのポイント

【用途地域について】
用途地域とは都市計画法の地域地区のひとつで、市街地における大枠の土地利用方法を定めるものです。
工場が主に立地しているのは、「工業系」と呼ばれる以下の地域です。

◆準工業地域
　主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域です。
　花火工場や石油コンビナート等の危険性・環境悪化の恐れのある工場は建てられません。
　住居・店舗も建てることができます。

◆工業地域
　主に工業の利便の増進を図る地域です。
　住居・店舗は建てられますが、学校・病院・ホテル等は建てられません。

◆工業専用地域
　工業の利便の増進を図る地域です。
　学校・病院・ホテルだけでなく、住居・物販店舗も建てることはできません。
　危険性・環境悪化の恐れのある工場でも建てられます。

売買契約における公租公課の精算と消費税について

固定資産税・都市計画税の公租公課は、物件の引渡日を基準として日割計算をし、売主と買主が分担、精算することが一般的です。
この分担金に関しては、売主が課税事業者である場合、受領した固定資産税・都市計画税のうち、建物に係る部分は建物の譲渡対価の一部を構成するものとして、課税となります。

売工場・売倉庫の特集ページ

立和コーポレーションでは、東京都・神奈川県・埼玉・千葉の売工場・売倉庫の特集ページを公開しています。

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