掲載している貸し工場や貸し倉庫について
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ホームページに掲載している貸工場や貸倉庫とは、どういった物件なのでしょうか？
先ずは「貸倉庫」についてです。
倉庫とは、貨物や物品などの貯蔵・保管をするための建物およびそれに付帯する設備（と解説されています）。
貸し倉庫の種類・類似業態を説明します。
◆小規模なもので、トランクルーム・コンテナ倉庫があります。
現在、立和コーポレーションでの取り扱いはございませんが、「屋外型」「屋内型」とあり、１帖２帖とかなり小さいスペースから募集されています。
事業者の数も増え、首都圏ではあちらこちらで見かけます。
倉庫業法に則ったものと、不動産賃貸借のものとがあるようです。
◆大型倉庫で極小ロットスペースから預かる倉庫
配送や持込により、大型倉庫にて預かるサービスがあります。
◆荷物を倉庫業者へ寄託する営業倉庫
寄託業務内容は多様です。
寄託業務内容＝入出庫・保管・検品・流通加工・ピッキング・仕分け、荷揃え など
◆不動産建物賃貸借による一棟建物・区分建物の貸倉庫
立和コーポレーションで取り扱う貸倉庫です。
一棟建物・区分建物ですので、規模は10坪（20帖）位からになります。
大きい貸倉庫だと、数千坪もしくはそれ以上の規模のものもあります。
【一棟建物の賃貸借による貸倉庫】
同じ建物に別の使用者がいないので、使用に際し比較的自由度が高いです。
敷地については、附帯して利用できるケースがほとんどです。
駐車場・荷捌き場の広い物件は希少になっています。
小規模の貸倉庫の場合、大型車の接車が難しくなります。
【区分建物の賃貸借による貸倉庫】
普通倉庫（路面・自主管理）を分割するタイプ、大型マルチテナント向け物流施設があります。
大型マルチテナント向け物流施設は、湾岸地域から内陸方面も増え、平均稼働率も高く推移しています。
新築や築浅の供給は、大型マルチテナント向け物流施設や大型一棟が多く、小規模・中規模の一棟貸倉庫は非常に少なくなってきています。
貸し工場について説明します。
◆ホームページでの掲載基準
建物の利用方法や業種については、簡単な組立作業等の軽作業からプレス・板金・製缶・焼付塗装等の重工場までさまざまです。
貸工場への掲載基準については、用途地域が準工業地域以上かを目安にしています。
先の貸し倉庫以上に、用途地域制限・周辺環境・設備等の確認が重要になります。
一棟建物の賃貸借による貸工場もしくは普通倉庫を分割するタイプがほとんどです。
貸し倉庫・貸し工場の需要と供給について
【首都圏の貸倉庫について】
◆東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県全域について言えると思いますが、次の内容の貸倉庫の需要が高く、多くのお問い合わせを頂いています。
○大型車輌の接車できる接道、ヤードの確保がある倉庫
○平屋倉庫
○天井が高い
○周辺に民家が無いもしくは少ない環境
○最寄駅から徒歩圏
【首都圏の貸工場について】
先の貸し倉庫の需要と同様ですが、「周辺に民家が無いもしくは少ない環境」の需要が高いように思います。
使用方法に合わせた設備が既存する物件をお求めになる方も多いです。
大型の貸し倉庫・物流施設について
｜大型の貸倉庫・物流施設について｜
首都圏の湾岸部、高速道路ＩＣ周辺、幹線道路周辺には、大型の貸倉庫・物流施設が多く立地しています。
3ＰＬ・通販ビジネスの拡大に伴い、まだまだ新築物件の供給があります。
免震構造を採用したり、非常用発電機を設置する対応がみられます。
首都圏の空室率は5％超。立地で格差が広がっているようです。
◆マルチテナント型
複数のテナント入居を想定した大型貸倉庫・物流施設。
・自走式ランプウェイ・平面タイプ
ランプウェイを経て各階までトラックが着き、保管する階での荷降ろし・積荷となります。
トラックバースが屋内になるため、天候に左右されず荷捌きが可能になります。
・貨物用エレベータータイプ
1階がトラックバース・荷捌き、貨物用エレベータにて上層階に保管するタイプです。
◆ＢＴＳ（ビルト・トゥ・スーツ）型
特定のテナント入居を想定した大型貸し倉庫・物流施設。
入居テナントの仕様を採用する為、契約期間が長期になります。
※3ＰＬ
サード・パーティー・ロジスティクスの略称。
事業者の多くは、運輸業者や倉庫業者です。
荷主企業に代わって、最も効率的な物流戦略の企画立案や物流システムの構築の提案を行ない、且つそれを包括的に受託して実行することをいいます。（国土交通省）
※トラックバース
トラックを停めて積降ろしを行なうスペースです。
大型の貸倉庫・物流施設は、大型車両の乗り入れが可能な物件がほとんどです。
※ランプウェイ
高低差のある場所を連結する道路の一形態をいいます。
トラックが走行で直接各階に乗り入れることが可能になります。
貸し工場・貸し倉庫の動力について
工場で使用するモーターの電動機や、大型電熱器、業務用大型空調機等の電気機器や回転機械は、大きな電気容量を必要とします。
このときに必要になるのが「三相200Ｖ」という配電方式と電圧です。
工場設備において「動力」とある場合は、この「三相200Ｖ」のことを指します。
（家庭で使用される日本で一般的な「単相100Ｖ」のことは「電灯」と呼ばれます。「単相」は送電の効率は低いですが安全性が高く、「三相」は単相と比較した場合、少ない電流で同じ電力を得られます。）
「動力」が引き込まれているか否かは物件ごとに異なる為、事前にご確認下さい。
貸し工場の特徴と床について
工場の床はコンクリートを塗装することで保護し、耐久性を高めていることが多いです。
塗装は大きく分けて、耐薬品・耐衝撃・耐熱・耐寒性に優れた有機系、耐火性・耐衝撃性に優れた無機系があります。
前入居者の使用方法から、床の特徴・性能を推測できることもあります。
◆食品加工
食品の加工の際に火や熱湯を使用することが多い為、耐熱・耐火性に優れた床材を使用します。
また、衛生管理の為、工場内を「汚染区域／非汚染区域」に分けている場合、区画によって床材が異なる場合もあります。
◆印刷
インクに付着して品質に悪影響を与える粉塵を防ぐことが必要になります。
その為、埃を防いだり、摩耗を防ぐ床材が使用されます。
◆製薬
清潔さを保つことが重要です。
抗菌性に優れ、粉塵の発生を防止する床材が使用されます。
また、薬品が床に付着する恐れもある為、耐薬品性も重要です。
◆機械製造
油や洗浄剤が頻繁に使われるケースでは、耐油・耐薬品性に優れた床材を使用します。
また、フォークリフトが頻繁に通行し、重量物の運搬が行われケースでは、衝撃に耐えられる強度や硬度が求められます。
貸し工場・貸し倉庫の運搬装置について
◆チェーンブロック
鎖を用いた簡単な構造の、重量物を吊り上げる機械です。
手動の為、電源のない場所でも使用できます。滑車に歯車を組み合わせており、ハンドチェーンを引っ張ることで歯車装置が力を増幅し、荷を巻き上げ・巻き下しすることができます。
ブレーキ装置がついている為、上げ下ろし中も荷を保持できます。
◆天井走行クレーン
建物両側の壁に設置された軌道上を移動するクレーンです。
「ランウェイ」という走行軌道に架けられた「ガーダ」が移動し、そこに設置された台車の「トロリ」が「ガーダ」の移動方向とは垂直に移動することで、自在な位置で使用可能です。
「トロリ」と一体になった荷物の吊り下げ、巻き上げ装置を「ホイスト」と呼びます。
「ホイスト」が走行レール上を移動するオーバーヘッド型と、走行レールに懸垂するローヘッド型の2タイプがあります。
◆エレベーター
建物を縦貫する「シャフト（昇降路）」の内部を箱状の構造物「かご」が移動することで、人・荷物の運搬をおこないます。
建築基準法では「昇降機」の一種として規定があります。
俗にダムウェーターと呼ばれる装置も「小荷物専用昇降機」という分類の「昇降機」です。
「昇降機」は原則として、建築基準法で設置の際の確認申請、定期検査が定められています。
◆垂直搬送機
上下方向への移動の構造はエレベーターと同じですが、荷台への積み下ろしは、コンベヤー等を介することで人が直接関わらない構造になっています。
建築基準法の「昇降機」にはあたりません。確認申請や定期検査は不要ですが、建築基準法第8条に基づく保安点検は必要です。
※建築設備としての確認申請が不要なだけであり、設置に際しては防火区画等の関連法規の確認が必要な場合があります。
貸し工場や貸し倉庫の用途変更について（検査済証についても）
貸倉庫や貸工場を商業施設やレジャー施設・福祉施設等に用途変更する為には、建築基準法や消防法等の基準に適合しなければなりません。
既存の状態での建築確認・検査済証の取得有無も重要です。
既存建物の用途変更は、建築確認・検査済証の無しや費用面でなかなか実現しないのが現状です。
※検査済証について
建物およびその敷地が建築基準関連規定に適合していることを証する書面のことです。
特定行政庁または指定確認検査機関が交付します。
用途変更の際には、原則として検査済証が必要となります。
法令遵守（コンプライアンス）が声高に叫ばれる現代において、検査済証が無い為に賃貸借契約が出来ないケースもあります。
また、売買契約では金融機関の融資が下りないといったケースもあります。
※国土交通省は2014年7月に、
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」を公表しました。
耐震化への取り組みや融資審査の要件になっていることが背景にあるようです。
しかし原則として、確認確認の無い違反建築物は対象外です。
依頼された建築士が「図上調査」「現地調査」など、現行の規定に適合しているか調査・報告します。
新たに検査済証を取得することはを目的としていません。
報告書が検査済証と同等の扱いになるため、用途変更や改築が可能です。
貸し工場・貸し倉庫の設備 ※キュービクルについて
高圧の電気を受電する為の設備一式を金属製の箱（キュービクル）に収めたものをキュービクル式高圧受電設備と言います。
（短縮して設備そのものを「キュービクル」と呼ぶこともあります）
◆低圧受電契約について
一般家庭における電気の契約形態です。変電所を通して送られてくる6,600Vの電気は、電柱に設置されているトランスで100Vや200Vの低い電圧に調整された後、使用場所に届けられます。
小規模事業所の場合も、この契約で足りることが多いです。
◆高圧受電契約について
変電所を通して送られてくる6,600Vの電気を調整せずに敷地内に引き込む契約です。
電力会社の設置した設備を一部使用しない為、安価な電気を大量に使用するのに適しています。
「高圧受電契約」の際に、6,600Vで引き込んだ電気を100V・200Vに変圧する設備がキュービクルです。
○電圧・電流・電力等を計測・表示する計器類
○回路の開閉を行う開閉器類
○過電流等が発生した際の保護装置
○電圧の変圧を行う変圧器
から構成されます。一般的に受電容量が50kVA以上4,000kVA以下の場合に設置します。
キュービクルの保安点検は電気事業法で定められており、キュービクルの保守点検や、設置と原状回復は借主負担が一般的です。
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